|
Wśród wielu możliwości i rozwiązań prawno – organizacyjnych zmierzających do restrukturyzacji gospodarki mieszkaniowej kopalń i odłączenia jej od działalności produkcyjnej, najsensowniejszy wydaje się model KHW S.A., o czym świadczą wyniki finansowe.
O sukcesach spółek mieszkaniowych, które powstały w ramach restrukturyzacji zasobów mieszkaniowych KHW S.A. (przypomnijmy - utworzono spółki mieszkaniowe jako spółki prawa handlowego o decydującym lub 100 procentowym udziale holdingu w kapitale założycielskim i powierzono im zarządzanie substancją mieszkaniową kopalń) pisałam jakiś czas temu. Właścicielami mieszkaniowych zasobów kopalń są spółki, które mają przeprowadzone w różnym stopniu aporty, takie jak: SM „Śląsk", SM „Mysłowice", SM „Wujek", SM „Wieczorek" czy SM „Kazimierz Juliusz". Ostatnio osiem spółek złożyło wniosek o zarejestrowanie podwyższenia ich kapitału, pomyślna decyzja zapadła już dla dwóch: „Wieczorek" i „Wujek". Co to dla nich oznacza? Po zarejestrowaniu podwyższonego kapitału kolejnym krokiem będzie notarialne przeniesienie praw własności budynków i gruntów z kopalń na spółki. W związku z tym będą one mogły decydować o dalszych losach majątku. Tyle tylko, że w przypadku sprzedaży domów czy mieszkań powinny otrzymać zgodę Zgromadzenia Wspólników, którym dla spółek jest KHW S.A. Nie oznacza to jednak mniejszych kłopotów w przypadku pozbywania się mienia. Koronnym tego przykładem jest sprzedaż domków jednorodzinnych przy ulicy Kulika w Nikiszowcu (SM „Wieczorek") ich dotychczasowym mieszkańcom. Domki mają czasami nawet kilkudziesięcioletnią metrykę. Stąd żądania niektórych mieszkańców, by były one przekazywane za przysłowiową złotówkę. Na nic się zdały fachowe oszacowania wartości domków wykonane przez rzeczoznawców majątkowych, liczne upusty ze względu na długotrwale użytkowanie, czy też rozłożenie spłaty w ratach. Żądania mieszkańców poparły niektóre związki zawodowe, konflikt zaczął nabrzmiewać. W tej sytuacji jedynym sensownym rozwiązaniem okazał się dialog ze związkami zawodowymi, które powinny dokładnie poznać sprawę, i to z obydwu stron. Stąd powstał zespół ekspertów, w którym uczestniczyli zarówno przedstawiciele KHW S.A. jak i związków zawodowych. Odbyły się trzy spotkania. Podczas ostatniego, w II połowie września br., przedstawiono materiał, w którym w miarę obiektywnie wyartykułowano wszelkie zalety i wady różnych koncepcji restrukturyzacji zespołów mieszkalnych kopalń KHW S.A., zarówno z punktu widzenia lokatorów jak i holdingu. Analizą objęto różne rozwiązania prawno – organizacyjne zmierzające do restrukturyzacji gospodarki mieszkaniowej i odłączenia jej od działalności produkcyjnej. Wśród dziewięciu propozycji najsensowniejszą wydaje się ta, która mówi o wniesieniu budynków jako aportów do spółek prawa handlowego, czyli model aktualnie realizowany w KHW S.A. Zwrócono także uwagę na to, iż rozwiązania polegające na rozdawnictwie bądź sprzedaży za symboliczną złotówkę na większą skalę nie były dotąd w spółkach węglowych stosowane. Jak wiadomo, za minimalną kwotę – to jedyne konkretne przykłady – „upłynniano je" przy prywatyzacji górnictwa brytyjskiego oraz w zakładach „Wedla". O przewadze modelu spółek, będącego częścią strategii restrukturyzacji substancji mieszkaniowej w KHW S.A., nad innymi rozwiązaniami może świadczyć następujący fakt: holding pozostaje właścicielem mieszkań, gdyż dokonanie aportu rzeczowego powoduje, iż rzeczowy majątek trwały wykazany w aktywach zostaje zamieniony na finansowy majątek trwały w postaci udziałów w spółkach mieszkaniowych. Po dokonaniu aportu holding pozbywa się zatem wszelkich obowiązków właścicielskich związanych z mieszkaniówką ale może wpływać na wyniki osiągane przez spółki mieszkaniowe poprzez nadzór, kontrolę, i odpowiednio prowadzoną politykę kadrową w radach nadzorczych i zarządach. Natomiast lokatorzy nadal objęci są dobrodziejstwem ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Dzięki wnikliwej analizie przedstawiciele związków mogli bliżej zapoznać się z uwarunkowaniami prawnymi i ich wpływem (ujemnym bądź dodatnim) na sytuację lokatorów, oraz mechanizmem funkcjonowania spółek. Klarowny obraz sytuacji w spółkach uzyskano na podstawie analizy materiałów przygotowanych na Zgromadzenie Wspólników podsumowujących 1997 rok oraz programów działania na rok 1998. O tym, że wybrany model już przynosi efekty świadczą wyniki finansowe w latach 1996 – 1997, które wykazały, że strata w całej gospodarce mieszkaniowej zarówno kopalń jak i spółek mieszkaniowych obniżyła się o 21,3 %, i to pomimo znacznego udziału w kosztach amortyzacji (w analizowanym okresie po około 7 mln zł); wzrostu nakładów na remonty ( z 8,1 do 8,8 mln zł), konserwacje budynków (z 1,4 do 3,22 mln zł, czyli o 128,6 %). Jak by na to nie patrzeć profity z objęcia mieszkaniówki wydzieloną gospodarką są faktem. Co istotne, ta pozytywna tendencja utrzymuje się od 1995 roku, czyli od pierwszego okresu restrukturyzacji mieszkaniówki. Przedstawione na obradach dane zmieniły spojrzenie na zasadność holodingowej koncepcji, której wreszcie nikt nie podważał. Obrady zdominowała kwestia sprzedaży mieszkań (i ich zasad) na rzecz najemców. Pomysły przedstawione przez niektórych przedstawicieli związków zawodowych, aby sprzedażą mieszkań zajęły się kopalnie nie mają bowiem racji bytu. - Pokazaliśmy - mówi mgr inż Jerzy Mozes, główny specjalista ds. nadzoru właścicielskiego KHW S.A. - iż w świetle obowiązującego rozporządzenia Rady Ministrów dotyczącego zbywania majątku dla takich jak holding jednoosobowych spółek Skarbu Państwa - sprzedaż ta musiałaby się odbywać po cenie rynkowej, obniżonej ze względu na zasiedlenie mieszkania, z uwzględnieniem nakładów już poniesionych, z wyceną biegłego. Zapłata musiała by być wtedy jednorazowa. Propozycja holdingu jest znacznie korzystniejsza, gdyż zakłada sprzedaż mieszkań przez spółkę z takimi udogodnieniami jak: rozłożenie spłaty na raty, oprocentowanie uwzględniające wartość inflacji. Niebawem przedstawiciele związków zawodowych otrzymają obowiązujące w spółkach regulaminy sprzedaży domów i mieszkań. Póki co, domów „pozbywano się" (w dodatnim znaczeniu tego słowa) po to, aby prawowity właściciel mógł się bardziej o „swoje" troszczyć. Niebawem jednak przyjdzie pora na mieszkania i tutaj wchodzą w grę inne kryteria. Stąd opracowuje się regulamin sprzedaży mieszkań, który mogłyby być zastosowany we wszystkich spółkach. A że nie jest to błahostka świadczy przykład Nadwiślańskiej Spółki Węglowej S.A., która w tym celu wyemitowała obligacje. W ten sposób sprzedano 41% mieszkań. Pozostał nierozstrzygnięty problem : co z resztą? W Nadwiślańskiej Spółce Węglowej S.A. mieniem administrowały kopalnie, dopiero potem utworzono spółki mieszkaniowe. Wydaje się zatem, że holdingowa recepta: najpierw utworzenie spółek mieszkaniowych a potem sensowne pozbywanie się substancji mieszkaniowej, jest o wiele słuszniejsza. Sensowna, bowiem nie chodzi tu o pozbycie się mieszkań o złym stanie technicznym. Zakłada się, że najpierw uporządkowana zostanie sprawa infrastruktury, docieplenia, opomiarowania (liczniki wody, gazu, ciepła) tak, aby lokator ponosił jak najmniejsze koszty. Pieniądze na ten cel uzyskają spółki właśnie ze sprzedaży domów. Niewielkie wprawdzie, ale też dzięki temu „odejdą" potencjalne koszty, które w innym przypadku trzeba by było wyłożyć na remont budynku, co też nie jest bez znaczenia. Trzeba przecież mieć świadomość tego, iż relacja przychodów z domku jednorodzinnego do kosztów remontu chociażby dachu jest nijaka. Niewykluczone jest, że po kilku latach takiej polityki (gdy bloki już będą w dobrej kondycji a mieszkania będą sprzedawane na szerszą skalę) mogą powstać pewne nadwyżki finansowe. Wówczas można by pomyśleć o... inwestowaniu w budowę nowych bloków. Byłyby to domy wielorodzinne, szeregowe lub też developeerstwo, czyli produkcja domów pod konkretne zapotrzebowanie. Ten zamysł ma „ręce i nogi", gdyż z jednej strony przy spółkach są tereny, które by się do tego doskonale nadawały, a z drugiej obliguje do tego głód mieszkaniowy. Najwięcej racji przemawia za tym, aby była to działalność developerska, zaś KHW S.A. był inwestorem zastępczym. |
Urszula Węgrzyk  |